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■11月の住宅ローン動向
11月は変動金利がメガバンクで据え置き、ネット銀行の一部で上昇しました。固定金利は10月の長期金利低下を受けて小幅に下がったものの、高水準が続いています。

【point！】

変動とフラット35の金利差は2.48ptで、集計開始以来2番目の大きさです。

日銀は10月30日の会合で政策金利を1.25%に据え置きました。

 

■ 今後の金利はどうなる？ 

変動金利は12月から大手行でも上がる見込みがあり、固定金利は中長期的に緩やかな上昇の可能性あり

固定金利は10月の長期金利低下（3.095%→2.755%）で一服しました。

 

■ まとめ 

• 資金計画は12月以降の金利で試算する：大手行の変動は12月から上昇する可能性があるため、現行金利に0.25%程度上乗せして返済額を示すことも実務上検討が必要となります
• 変動と固定の差は大きい：フラット35との差は約2.48pt。変動を選ぶなら金利上昇時の返済増、固定を選ぶなら毎月の返済額を具体的に説明しましょう
• 住宅ローンは原則、実行月の金利で決まる：引き渡し時期によって適用金利が変わる点を事前に伝えましょう

12月の日銀会合後に再確認：次回会合が次の焦点です。12月17～18日実施予定。追加利上げがあれば変動金利の見通しが変化する見込みです

【2026年10月の住宅ローンの主な動き】

1. 10月から変動・固定ともに金利が上昇

10月より、みずほ銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行の大手3行が住宅ローンの「変動型金利」を引き上げました。これは今年6月の日本銀行による利上げを反映したものです。9月に先行して引き上げを実施した三菱UFJ銀行と三井住友銀行を含め、大手5行の変動型（最優遇金利）は平均1.389%となり、前月より0.234%上昇しました。

また、一定期間金利が変わらない「固定型金利」についても、大手5行すべてが10月に引き上げを実施します。代表的な10年固定型の最優遇金利は5行平均で4.104%となり、こちらも前月比で0.318%上がっています。

2.今後の金利はどうなる？

住宅ローンの変動金利は「短期プライムレート」を基準としており、日銀の政策金利の影響を強く受けます。日銀は9月にも追加の利上げを行っており、大手各行はこれを受けて11月に短期プライムレートを見直す予定です。

この影響が実際のローン金利に反映されるには少し時間がかかるため、今年12月から来春にかけて、変動型金利はさらに上昇していく見通しとなっています。

【2026年9月の住宅ローンの主な動き】

1.主力の「変動金利」に足並みの乱れ（大手2行が+0.25%先行引き上げ）

日銀の政策金利引き上げを受け、主力である変動金利の基準金利（店頭金利）を0.25%引き上げる動きが先行して発生しました。

• 引き上げ（2行）： 三菱UFJ銀行、三井住友銀行
• 据え置き（3行）： みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行

2.「10年固定型」は大手5行が引き上げ（継続した長期借入金利の上昇）

長期金利の上昇をダイレクトに反映する「10年固定型」は、大手5行すべてが揃って最優遇金利を引き上げました。

• 傾向： 市場の金利上昇観測を背景に、固定型は変動型に先駆けて上昇幅が拡大しています。
• 最優遇金利水準： 各行とも年3%台半ば〜4%台前半まで水準が切り上がっています。